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南京地王崩盤,打響了2018年悲慘前途第一槍!

喜投網2020-01-06 08:37:14

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來源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai)

作者:十一俠?


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  今天,我們說的是南京,關于南京地王。


  12月11日,南京本地媒體報道了一條新聞,南京2016年地王項目京奧港未來墅封停。


  有媒體去探訪時,發現除了一名門衛以外,工地內已無其他工人在施工,起重機等器材也都停止了運作。



  最終,記者從門衛處得到的消息是:由于開發商不給工程款,他們已經停工有些日子了。承建方的質量部工作人員說,開發商拖欠了好幾個月的工程款尚未支付,于11月25號停止了施工作業。拖欠工程款數額超過了2000萬。


  真相水落石出,南京地王因為拖欠施工方工程款而被迫停工。


  2016年4月15日,經過61輪競拍,京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地,樓面價22353元/㎡,成為當時區域地王,溢價率超100%。


  這就是今天我們所說的“京奧港未來墅”項目,這個地王項目要打造戶型面積在107-180㎡不等的改善型項目。


  但是一出世,就注定是一個命運多舛的項目。




2


  就在京港澳以樓面價22353元/㎡拿下這塊地時候,當時周邊的樓盤——中南世紀雅苑,精裝成交價僅僅2萬多元/㎡。


  面粉價格高于面包價成為當時媒體用的最多的標題,這也注定要成為一塊自出生起就備受關注的地王。


  “我們地價兩萬二,首開只賣三萬左右,本來想做精裝賣三萬八九的,無奈政府不批。”


  在今年3月,就有記者暗訪這個地王項目,售樓員說了上面的一些話。


  8月的時候,價格出來了,首開的154套房源,1號樓共100套房源,均價25993.31元/㎡;2號樓共54套房源,銷許均價25715.51元/㎡。南京本地媒體揚子晚報為此專門做了報道。



  曾放風4萬/平,最終賣25000/平,備案價只比地價高3000元/平。


  有人肯定會問,備案價只是備案價,為啥不加個精裝費、茶水費、綁定個車位,價格不就上了嗎?


  比如說,鄭東新區北龍湖的某些盤,限價32000/平,但是自己偷偷的加了個7500的精裝費,松松就到4萬了。當然,在你去看房子的時候,如果你不是自己人,人家只會告訴你說沒房子了,而不會告訴你這些信息。


  于是,相比之下,南京的京奧港未來墅顯得過于單純。8月推售的第一批房源,房價僅比地價高3000元/平米,虧本不虧本不知道,但肯定是幾乎毫無利潤可言。


  在8月虧損開盤之后,這幾日又曝出拖欠工程款停工的消息,一時又甚喧塵上。南京媒體總結了這項目之所以走到今天的原因:


  1、京奧港22353元元/㎡拿下麒麟G09地塊之后,珠海華發拿下了麒麟G35地塊,將配建保障房面積萬1.1萬㎡,現房銷售,樓面價17887元/㎡;之后正榮拿下了麒麟G36地塊,含商業,樓面價9538元/㎡。


  從直觀上,麒麟的地價并沒有被更多的地王炒熱,反而是趨降,這對板塊房價的預期產生了非常不利的影響。


  2、京奧港目前在售的房價,以地價而言,非常之低。但以周邊二手房的成交價而言,并不算低,周邊二手房多數集中在2.3萬元/㎡~2.6萬/㎡之間。盡管政府限價,但也并沒有形成一二手房價倒掛的現象。


  市場的逐利性是很直白的,當你沒有足夠的誘惑,沒有足夠的套利空間時,資本為何要去找你!


  然而,這不僅南京是麒麟G09地塊所面臨的現實,放眼全國,在眼下和不遠的將來,這注定也會成為更多地王所不得不面對的現實。


3


  整個2016年,中國一共產生了超過340宗單、總價地王,房企一窩蜂競逐高價地,一時風光無兩。特別是位于長三角的上海、南京、杭州、蘇州等熱點城市地王頻現,名噪一時。


  很多城市新區因為地王烘下的火爆,迅速走完了之前數年才能完成的發展進度。但是如今,這些地王的現狀如何呢?


  在克而瑞最近的一篇研究分析中,選取了熱門城市的50個典型地王項目展開分析,結果顯示50個地王項目只有7個已開盤,有29個已開工未開盤,仍有14個尚未開工,集體患上了拖延綜合癥。


  中國經營報發布了一篇報道,直陳長三角地王現狀,在光環散去后,地王已成燙手山芋。我們隨便摘取了兩個例子。


  2016年5月,上海建工以552075萬元總價競得蘇州市相城區2016-WG-26號地塊;截止到目前,項目仍未開工建設。

  2016年9月,仁恒置地以總價20.67億元收入囊中,樓面單價為38745.33元/平方米拿下蘇州姑蘇區的蘇地2016-WG-46號地塊,刷新姑蘇區地價成為新地王。目前,項目大部分區域荒草叢生,部分片區開辟成臨時停車場。

  直接原因為目前區域最高限價標準為40000元/平方米,若此時入市基本無利潤空間可言。


  我們回歸到南京麒麟G09地王本身來,這個項目之所以會走到今天,最主要的原因,依然是限價。


  2016年,南京房價突飛猛漲,政府最終出臺了《市政府關于進一步促進我市房地產市場健康發展的意見》、《市政府關于推進供給側結構性改革促進房地產市場健康發展的實施意見》等一系列政策措施。明確要求:“采取有力措施,嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求,促進房地產市場平穩健康發展。”


  正是這一紙限價令,導致南京熱點區域的房價被嚴格控制住了。比如說,截止到今年3月,南京河西南地價早已高達4.5萬/㎡,房價卻被死死控制在3.5萬/㎡。


  再比如京奧港未來墅原本預計精裝近4萬,但最終只能毛坯25000,便是價格被限制之下的悲劇。


4


  問題在于,南京的地王崩盤會是孤例么?


  答案是否定的,肯定不是,它只是打響了2018年水深火熱的地王悲慘前途的第一槍。


  這主要是由地王自身的性質所決定的。


  很多人認為,10月的大會之后,房地產調控必然松動,因為很多城市已經受到調控影響了。但是無人能料到,大會后,接踵而至的卻是全國性的大巡查。這一舉打破了很多希望和信心。


  也就是說,不管是嚴格的限購限貸,還是限價,都很難有所改觀。其實限購還好,因為各地花樣繁多的人才引進計劃,其實已經變相的開了限購的口子。


  但是限價,卻注定是一個無法逾越的高墻,因為它與數據直接相關。


  很多城市出臺規定,房地產在售價格不能超過去年10月。去年10月發生了什么呢?就是起源于北京,全國性的限購限貸的開始。一直到今天,這都是各地的尺度和標準線。


  但是如今看來,這個尺度和標準執行起來已經越來越難了。


  因為去年以來,大部分在售的項目,都是之前的已推地塊,地價低,就算是嚴格執行限價也賺的盆滿缽滿。


  但是到明年,2016年的數百個地王就要入市了。他們拿地的價格無一例外都超過了當時的售價。按照規律,他們無一例外都會豪宅化,因為只有豪宅才能有足夠的溢價,也才能賺取更多地利潤。


  但是,不幸的是,它們一出生就遇到了一只巨大的限價之手,牢牢的鉗住脖子,壓得它們喘不過氣來。


  在這個時候,那些財大氣粗的,比如說央企、前20,還可以暗藏不出,一直拖著,拖到拖無可拖的那一天。而不至于項目停工、爛尾,但極大可能會影響到建筑質量。


  然而那些底子薄弱者,但是有充滿冒險精神的中小房企麻煩就大了。對于很多中小民營房企,拿錯一塊高價地,基本就是葬送了整個企業人生。


  其實今天的情形也并不新鮮,歷史早已演繹了許多次。


  曾幾何時,在南京隔壁的杭州,被稱為豪宅制造者的綠城,因為瘋狂搶拍地王,在市場寒冬時,陷入破產危機不是一次兩次,并且和融創上演了分分合合的鬧劇,一直到投身央企才算是穩定下來。


  我們有很多個理由相信,2018年,很多地王會將自己的企業拖向末日的深淵。


  南京地王崩盤,僅僅只是開始,末日路途還遠遠沒有結束!

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