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最高法判決:簽訂商品房買賣合同為民間借貸擔保,應當按照民間借貸關系審理

民事法律參考2020-05-25 13:27:37

中華人民共和國最高人民法院



民 事 判 決 書



(2013)民提字第135號



申請再審人(一審被告、二審上訴人):廣西嘉美房地產開發有限責任公司,住所地廣西壯族自治區來賓市前衛路與東二路交叉口東南側。



法定代表人:李星怡,該公司董事長。



委托代理人:肖曉聲,該公司法律顧問。



委托代理人:肖波,北京尚勤律師事務所律師。



被申請人(一審原告、二審被上訴人):楊偉鵬,男,1973年11月29日出生,漢族,住廣西壯族自治區桂林市象山區銀錠路168號。



委托代理人:韋金新,廣西典哲律師事務所律師。



委托代理人:楊明,廣西典哲律師事務所律師。



申請再審人廣西嘉美房地產開發有限責任公司(以下簡稱嘉美公司)因與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛一案,不服廣西壯族自治區高級人民法院(以下簡稱廣西高院)(2011)桂民一終字第18號民事判決,向本院申請再審。本院于2013年5月14日作出(2013)民申字第310號民事裁定,提審本案。提審后,本院依法組成合議庭,于2013年8月27日開庭審理了本案,嘉美公司的委托代理人肖波、段曉聲,楊偉鵬的委托代理人韋金新、楊明到庭參加了訴訟,本案現已審理終結。



2010年4月,廣西壯族自治區來賓市中級人民法院(以下簡稱來賓中院)受理楊偉鵬訴嘉美公司商品房買賣合同糾紛案。



楊偉鵬一審訴稱,2007年6月27日,雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》約定,嘉美公司將其開發的座落于來賓市前衛路與東二路交叉口東南側嘉美商業中心一層的53間商品房出售給楊偉鵬。其中套內建筑面積為982.28平方米,公共部分與公攤建筑面積為514.69平方米,總價為340萬元,于合同簽訂當日付清。嘉美公司應當于同年8月30日前,交付驗收合格的商品房。逾期交房超過180日,嘉美公司按交付房價款萬分之一點五的日息,向楊偉鵬支付違約金等。合同簽訂當日,楊偉鵬即付清了340萬元購房款,并于次日到來賓市房地產管理局辦理了商品房買賣備案登記。但至今嘉美公司未按約定交付房屋。故請求確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效,判令嘉美公司交付房屋并支付違約金372300元(計算到2009年9月1日)。由嘉美公司承擔訴訟費用。



嘉美公司答辯稱:雙方當事人之間不存在商品房買賣合同關系,雙方之間實際上是民間借貸關系,商品房買賣合同只是民間借貸關系中的擔保環節。



來賓中院一審查明:2007年6月27日,楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》,約定:出賣人為嘉美公司,買受人為楊偉鵬;項目建設依據是來國用(2006)第0804031098號批文;商品房銷售依據是來賓市房產管理局頒發的來房售(2006)第001號預售許可證;楊偉鵬購買的商品房號為:1-6、1-29、1-30、1-47、1-51至1-53、1-57、1-94至1-102、1-104至1-128、1-129至1-132、1-134、1-1-4、1-1-10、1-1-11、1-1-18、1-1-19、1-1-20號房,共計53間,商品房用途為商鋪,屬框架結構,層高為4.1米,建筑層數地上7層,地下1層,建筑面積共計1496.97平方米,其中套內建筑面積982.28平方米,公共部分與公用房屋分攤建筑面積514.69平方米;計價方式和價款,按建筑面積計算,商品房總額340萬元;付款方式及期限,買受人于2007年6月27日交納全部房款,出賣人應當于2007年8月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將商品房驗收合格交付買受人使用。逾期交房的違約責任:逾期不超過180天,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行;逾期超過180日后,買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一點五的違約金;商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續,由于買受人原因未能送達交房通知單的,由此產生的延期交房責任由買受人承擔;出賣人應當在商品房交房使用后360日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,因出賣人的責任而不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,買受人不退房,出賣人按已付房價款的2%向買受人支付違約金;買受人的商品房僅作商鋪使用,買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途等。該合同簽訂當日,楊偉鵬向嘉美公司支付了購房款340萬元,嘉美公司向楊偉鵬開出了《銷售不動產統一發票》,但該發票由嘉美公司持有。第二日雙方到來賓市房產管理局對銷售的53間商品房進行了備案登記,來賓市房產局為上述53間商品房出具了《商品房備案證明》。



來賓中院一審認為,雙方之間是商品房買賣關系,首先,從主體看,嘉美公司是房地產開發企業,楊偉鵬是自然人;其次,從雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的內容看,嘉美公司將53間商品房出售給楊偉鵬,合同約定很明確,其中沒有關于借款用商品房做抵押的內容;再次,從嘉美公司開出的《銷售不動產統一發票》看,嘉美公司是向楊偉鵬出售53間商品房,而不是用53間商品房作為借款的擔保;最后,從來賓市房產管理局出具的《商品房備案登記證明》看,雙方明確的是商品房符合預售的條件,可以進行備案登記,并無用53間商品房作為借款抵押登記的內容。以上四方面的證據都是直接證據,都證明了雙方當事人之間的關系,符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條關于商品房買賣合同的特征,因而楊偉鵬起訴要求確認雙方之間是屬于商品房買賣合同關系,有事實和法律依據,應予支持。而嘉美公司并沒有提供雙方之間簽訂的《借款合同》,其提供的其他證據都為間接證據,都無法證明雙方之間的關系符合《中華人民共和國合同法》第一百九十六條規定的借款合同的法律特征,所以嘉美公司的辯稱,沒有事實和法律依據,不予支持。



雙方簽訂的《商品房買賣合同》性質是商品房買賣關系,從合同約定的內容看,標的是商品房,數量是53間,價格是以商品房為依據計算的,在楊偉鵬給付全部房價款以后,嘉美公司應該履行的義務是交付商品房給楊偉鵬使用,這些都反映該合同是屬于商品房買賣的性質,而且雙方依據該合同約定,到來賓市房產管理局辦理的也是商品房買賣的預登記備案手續,這些都符合商品房買賣合同的性質,楊偉鵬要求嘉美公司按約履行,有事實和法律依據,應予支持。而嘉美公司辯稱該《商品房買賣合同》是雙方借貸關系的擔保環節,單從該合同的約定以及雙方到來賓市房產管理局辦理的登記手續看,都沒有擔保的性質,所以嘉美公司的辯稱沒有事實依據和法律依據,不予支持。



由于訟爭雙方之間的關系屬于商品房買賣性質,雙方都確定《商品房買賣合同》合法有效,且該合同不違反法律、行政法規的禁止性規定,應該確認合法有效?!吨腥A人民共和國合同法》第六十條第一款規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。由于該《商品房買賣合同》有效,53間商品房屬于嘉美公司所有,楊偉鵬要求嘉美公司按合同約定將53間商品房交付給楊偉鵬使用,有事實和法律依據,應予支持。至于楊偉鵬要求的違約金,由于其并沒有提供證據證明其向嘉美公司主張過權利,而且由于楊偉鵬的地址不明確,嘉美公司也無法將交房通知書發給楊偉鵬,根據合同的約定,楊偉鵬無權要求嘉美公司給付違約金,所以對楊偉鵬要求違約金的訴訟請求不予支持。



綜上所述,來賓中院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十七條、第一百零七條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規定,并經該院審判委員會討論決定,作出(2010)來民一初字第6號民事判決:1、楊偉鵬與嘉美公司于2007年6月27日簽訂的《商品房買賣合同》有效;2、嘉美公司應于判決生效之日起十日內,將《商品房買賣合同》約定的53間商品房交付給楊偉鵬使用;3、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。一審案件受理費36978元,由嘉美公司負擔。



嘉美公司不服一審判決,向廣西高院上訴稱,一審判決認定事實有誤,采信證據不當,案涉法律關系不是商品房買賣合同關系,而是民間借貸關系。當事人雙方確實簽訂了《商品房買賣合同》,但真實的意思表示、真實目的都是借貸,也是按借貸關系互相履行義務的。嘉美公司由于所開發的商品房尚未辦理產權證,無法為楊偉鵬辦理抵押,故采取了簽訂《商品房買賣合同》并到房產管理局備案的辦法,以達到類似抵押的目的。一審法院僅以雙方當事人簽訂的合同主體、內容、客體上都是商品房買賣合同,合同中沒有關于借貸、抵押的約定為由認定雙方之間是買賣關系而不是借貸關系,其錯誤在于沒有分析、論證嘉美公司提出的證據是否形成了證據鏈,是否足以反駁、推翻雙方簽訂的《商品房買賣合同》,只是從表面上論證商品房買賣合同在形式上的成立。綜上,一審認定事實不清、裁判不公,請求二審法院依法改判,駁回楊偉鵬的訴訟請求。



楊偉鵬答辯稱,一審判決認定雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》有效,事實清楚,證據確實、充分。案涉商品房出賣人嘉美公司是具有商品房銷售資質的房地產開發企業,買受人楊偉鵬具有完全民事行為能力,該合同雙方主體合格,意思表示真實,合同內容沒有違反法律、行政法規的禁止性規定或社會公共利益。嘉美公司稱與楊偉鵬之間的法律關系是借貸,沒有事實和法律依據。請求二審法院駁回嘉美公司的上訴請求,維持一審判決。



二審庭審中,嘉美公司提出一審法院認定的事實部分有誤,認為楊偉鵬沒有在合同簽訂當日,向嘉美公司支付購房款340萬元,而是將款直接支付給嚴欣等五人。該款的性質為借款。對此,楊偉鵬承認在合同簽訂當日340萬元確實未直接進入嘉美公司的賬戶,但是按照嘉美公司工作人員的指示,將款存到了嘉美公司債權人嚴欣等人的賬戶上,用于歸還嘉美公司欠她們的債務。經庭審查證,嘉美公司對其債權人收到兩筆共計340萬元的事實予以認可,且該事實有嘉美公司一審時向法庭提交的童國懷、吳瑞芳、鐘尚華、嚴欣及林燕于2007年6月27日出具的兩張共計340萬元的收條佐證。故一審判決對該部分事實的表述確有不當,應予糾正,二審法院對楊偉鵬已于《商品房買賣合同》簽訂當日向嘉美公司的債權人支付340萬元款項的事實予以確認。



二審法院另查明:2007年6月28日嘉美公司通過其尾號0504農業銀行賬戶向楊偉鵬農村信用合作社賬戶匯款10.1萬元;2007年8月30日來賓銀座百貨公司用其尾號為0611農業銀行賬戶向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款5萬元;2007年8月30日,來賓銀座百貨公司用其尾號為0611農業銀行賬戶三次向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款5萬元、5萬元和0.4萬元;2007年9月14日,嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款4.1萬元;2007年9月14日,來賓銀座百貨公司用其尾號為1334農業銀行賬戶向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款6.3萬元;2007年11月5日,嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款4.9萬元;2007年12月18日,李星怡用其建行賬戶向楊偉鵬農業銀行賬戶匯款20.4萬元。嘉美公司主張以上九筆款項為支付利息,共67.4萬元;楊偉鵬抗辯稱上述款項不是利息,且存在重復計算,其收到的款項僅為57.4萬元。二審法院經審查,將嘉美公司提交的單據逐筆核對計算,確認上述九筆款項沒有重復計算的情形,總額為61.1萬元,故對嘉美公司、來賓銀座百貨公司、羅皓及李星怡于2007年6月28日至2007年12月18日期間分九次向楊偉鵬三個不同的銀行賬戶匯款共61.1萬元的事實予以確認。



二審法院查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。



廣西高院根據當事人雙方的意見,將二審爭議焦點歸納為雙方當事人之間的法律關系是商品房買賣關系還是民間借貸關系。該院認為,2007年6月27日楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》,締約雙方均具有相應的主體資格,合同內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定,并且已經辦理了商品房備案登記,應當認定合法有效,當事人應當按照合同的約定履行。



訴訟中,嘉美公司與楊偉鵬均未對《商品房買賣合同》的效力提出異議,嘉美公司也未提出在合同的簽訂過程中有重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫或者乘人之危等導致合同可撤銷的情形。嘉美公司拒絕依約履行的抗辯理由是認為雙方真實的意思表示是借貸,簽訂《商品房買賣合同》并到房產管理局辦理備案登記手續只是想達到一種類似抵押的效果。該抗辯理由的實質是認為當事人簽訂合同的真實意思與《商品房買賣合同》上載明的交易內容不一致,形式為商品房買賣實質上為借款抵押。為證明自己的主張,嘉美公司同時提供了一系列的證據,如作廢的《銷售不動產統一發票》,五位嘉美公司債權人收到340萬元還款的收據、嘉美公司及李星怡等向楊偉鵬賬戶匯入六十多萬元的憑證等,以證明楊偉鵬與嘉美公司是民間借貸關系,且楊偉鵬已收取了相應的約定利息。對于嘉美公司這一主張,二審法院認為,嘉美公司雖然向法院提交了如前所述的相關證據,但是缺失了雙方簽訂的借款合同這一能夠直接反映借貸關系存在的證據。在嘉美公司主張雙方之間為借貸關系而楊偉鵬又不認可的情況下,由于沒有借款合同的佐證,對借款數額、借款期限、借款利率等借貸關系的基礎事實均無從查實,而且分別出自嘉美公司、李星怡等四個賬戶的九筆匯款性質不明,也無法確認是嘉美公司向楊偉鵬支付的利息?!吨腥A人民共和國民事訴訟法》規定,當事人對自己提出的主張,有責任提供證據?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果。嘉美公司既然抗辯稱其為借款人,應當持有借款合同,對于其主張與楊偉鵬之間存在借貸關系的事實負有舉證責任。由于嘉美公司沒有提供雙方之間存在借貸關系的直接證據,所提供的其他證據也不能形成完整的證據鏈以證明雙方是借貸關系,故對嘉美公司主張的借款事實無法予以認定。



楊偉鵬主張與嘉美公司之間存在商品房買賣關系則有雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房備案證明》等證據證實。經二審查明,楊偉鵬于2007年6月27日合同簽訂當天將340萬元款項按嘉美公司的指示分兩筆匯入了嘉美公司債權人的賬戶(其中嚴欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚華四人200萬元,林燕140萬元)。同日,嚴欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚華與林燕分別向嘉美公司開出了兩張收條,表示收到了嘉美公司200萬元和140萬元兩筆共計340萬元的還款。嘉美公司也認可當日其公司340萬元的債務得以清償。二審法院認為,楊偉鵬按照嘉美公司的指示將340萬元的款項分兩筆匯入嘉美公司債權人的賬戶中,嘉美公司利用楊偉鵬給付的340萬元清償了相關債務,直接取得了價值340萬元的利益。在2007年6月27日雙方簽訂《商品房買賣合同》的當日,楊偉鵬付給嘉美公司的債權人340萬元,與《商品房買賣合同》約定的價款吻合,嘉美公司開出了同樣金額的不動產銷售發票,嘉美公司的債權人寫下了340萬元的收款收據,這些證據形成了完整的證據鏈,證明雙方之間有房產交易行為的存在,且完成了約定對價的給付,故對楊偉鵬請求嘉美公司交付房屋的要求,二審法院予以支持。



綜上所述,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,判決程序合法,二審法院予以維持。嘉美公司的上訴主張沒有事實和法律依據,應當予以駁回。廣西高院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項的規定,并經該院審判委員會討論決定,于2013年1月31日作出(2011)桂民一終字第18號民事判決,維持一審判決,駁回了嘉美公司的上訴。二審案件受理費36978元,由嘉美公司負擔。



嘉美公司不服廣西高院(2011)桂民一終字第18號民事判決,向本院申請再審。請求:1、撤銷廣西高院(2011)桂民一終字第18號民事判決和來賓中院(2010)來民一初字第6號民事判決;2、駁回楊偉鵬的訴訟請求,改判支持嘉美公司的主張。其主要理由如下:



一、二審法院關于嘉美公司未對《商品房買賣合同》效力提出異議,也未提出在合同簽訂中有重大誤解、顯失公平、欺詐或乘人之危等情形的表述與事實不符。嘉美公司明確表示《商品房買賣合同》并非其出售商品房的真實意思表示,其與楊偉鵬之間并不存在商品房買賣法律關系。首先,合同價款明顯不合理。來賓市公安局訊問李國玲筆錄證明,嘉美公司與楊偉鵬簽訂的《商品房買賣合同》是為雙方《借款合同》作擔保,而非出售案涉商品房,《商品房買賣合同》中約定價款僅為同時期、同位置商鋪最低價格的15%,尚不足建設成本。根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋(二)》第19條的規定,轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的,一般可以視為明顯不合理的低價。故案涉《商品房買賣合同》中約定的價款屬于明顯不合理低價,由此印證嘉美公司并不存在將案涉房屋出售給楊偉鵬的真實意愿。其次,嘉美公司始終未向楊偉鵬交付發票原件,楊偉鵬也始終未索要發票原件,且其知道案涉發票被稅務機關登記注銷,此種違反交易習慣的做法,卻得到了楊偉鵬的默認,也進一步印證了雙方并無買賣房屋的合意。



二、楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后的行為表明其無意購買商品房。楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后,并未持有嘉美公司出具的收到購房款的憑證或發票原件,與常理不符。合同約定的交房時間為2007年8月30日,即簽訂合同后的一個多月,并于交付使用后的360日內辦理產權登記。事實上,案涉房屋的交付與產權登記并未發生。沒有證據顯示,楊偉鵬在2007年8月30日至2010年4月8日間向嘉美公司請求過交付房屋,更未要求過辦理產權登記。若楊偉鵬是真實的商鋪投資者,對嘉美公司出租案涉商鋪而不予過問也不合常理。



三、二審判決對嘉美公司列舉的反映借貸關系存在的一系列證據是否形成閉合、諸多不合理因素是否可以合理解釋、排除,未作分析。首先,借款的事實有相關線索查證。來賓市公安局訊問李國玲的筆錄證明,嘉美公司與楊偉鵬簽訂的《商品房買賣合同》是為《借款合同》做擔保。李國玲是該事件發生時嘉美公司的主管會計,嘉美公司因此事將其開除并舉報追究其刑事責任,二審法院完全可以向其調查。其次,借款利息、利率、借款期限可以推算并吻合。嘉美公司提交了童國懷等五人采用與本案相同辦法借款340萬元的證言。對嘉美公司與楊偉鵬之間的借貸關系完全可以用嘉美公司與上述五人的借款關系相互印證。第三,二審法院在舉證責任分配上采取了雙重標準。楊偉鵬指令嘉美公司分九次打入其九個不同的賬戶并在匯入67.4萬元利息后馬上提取銷戶。楊偉鵬對此一會兒說是其他債務;一會兒又說是商業秘密不能披露,至今未向法院說明上述款項的性質。在嘉美公司完成了向楊偉鵬匯款的初步舉證義務后,應由楊偉鵬對其否認款項為利息的觀點進行舉證,否則應由其承擔不利后果。但二審法院卻未讓其承擔舉證不能的后果。第四,嘉美公司關于證明借貸關系存在的間接證據閉合,可以證明與楊偉鵬之間存在民間借貸關系。來賓市公安局訊問李國玲、楊春霞的筆錄均證明嘉美公司與楊偉鵬之間簽有《借款合同》。嘉美公司向楊偉鵬支付利息的行為印證了雙方存在借貸關系,9筆匯款中有兩筆直接注明用途為利息。除此之外,嘉美公司與楊偉鵬之間并無其他資金往來。嘉美公司提供的上述證據足以形成完整的證據鏈證明雙方之間借貸關系的存在。



四、二審判決因對當事人之間法律關系定性錯誤導致適用法律錯誤。以備案登記產生抵押登記的法律效果成了房地產行業廣泛采用的向個人、典當行、擔保公司借款擔保的常規形式。由于案發時嘉美公司剛起步經營,管理制度不完善,借款合同失竊,致使該民間借貸關系被認定為商品房買賣關系。但嘉美公司舉出的證據足以證明雙方當事人之間是民間借貸關系。



楊偉鵬再審答辯認為,嘉美公司沒有任何新證據、新理由申請再審,不符合民訴法有關再審申請的條件。嘉美公司所謂的補充證據即公安機關訊問李國玲、楊春霞的筆錄,不能作為再審新證據。該訊問筆錄所涉人員均系原嘉美公司的員工,李國玲還是嘉美公司法定代表人李星怡的侄子。專家意見書不能作為案件審理的依據。二審判決采信證據客觀,認定事實清楚,適用法律正確,嘉美公司的證據不足以否認雙方之間存在商品房買賣合同關系,故請求駁回嘉美公司的再審請求。



本院再審查明:2007年2月7日,嘉美公司與嚴欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚生簽訂《借款合同》,約定向嚴欣等四人借款200萬元,期限至2007年4月6日。嘉美公司為此與上述四人簽訂合同,向其出售嘉美商業中心第一層11間,共計498.89平方米的房屋并辦理了備案登記。2007年4月25日,嘉美公司與林燕簽訂《借款合同》,約定向林燕借款110萬元,借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日,嘉美公司為此將嘉美商業中心第一層的34間房屋,共計770.41平方米銷售給林燕并辦理了備案登記,2007年5月28日,嘉美公司又與林燕簽訂了另一份《借款合同》,向林燕借款30萬元,期限是自2007年5月28日至2007年7月27日,嘉美公司為此將嘉美商業中心第一層的6間房屋,共計202.62平方米銷售給林燕并辦理了備案登記。上述三份《借款合同》均約定利率為2.3%。本案中嘉美公司與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》所涉房屋,即為嘉美公司原來向嚴欣等五人出售的房屋。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同后將嚴欣等五人的備案登記撤銷(相關《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》于2007年6月27日出具),并于2007年6月28日申請將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司于2008年1月8日將嘉美公司于2007年6月27日為楊偉鵬開具的《銷售不動產統一發票》原件連同第二、三、四聯在當地稅務機關繳銷。



本院再審查明的其他事實與二審法院查明的事實相同。



本院認為,當事人于再審期間的爭議焦點仍然是:嘉美公司與楊偉鵬之間是借貸關系還是商品房買賣關系。嘉美公司主張雙方為借貸關系,但缺少了關鍵性的證據《借款合同》。楊偉鵬主張其與嘉美公司之間為商品房買賣合同關系,而從未簽訂過借款合同。但與其主張相矛盾的是:第一,楊偉鵬未持有其所稱交付340萬元購房款后應當取得的《銷售不動產統一發票》原件,第二,楊偉鵬否認先后分九次收到的嘉美公司打入其不同賬戶的61.1萬元是嘉美公司支付的借款利息,但卻以商業秘密為由拒不說明該款項的性質。再審庭審中,雖經合議庭向其釋明其有關商業秘密的說法不能成立,其有義務向法院說明上述款項性質,但楊偉鵬仍然未作出說明。因此,在雙方證據均有缺陷的情況下,應當結合雙方當事人提交的證據,探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思,進而對當事人之間的法律關系作出判斷。



一、關于當事人簽訂《商品房買賣合同》時的真實意思。根據已經查明的事實,嘉美公司急于從楊偉鵬手中得到340萬元,恰恰是因為其向嚴欣等五人所借債務已屆清償期,而嘉美公司必須按時清償上述債務,以避免嚴欣等五位債權人依照借錢給嘉美公司時雙方簽訂的《商品房買賣合同》,以總價340萬元取得案涉商鋪的所有權。換言之,嘉美公司不愿意讓嚴欣等五位債權人以總價340萬元取得案涉商鋪的所有權,因此,不惜采取借新賬還舊賬的辦法,向楊偉鵬借款。楊偉鵬的340萬元是根據嘉美公司的指令分兩筆直接打給嚴欣等五人的事實可以印證上述分析。嘉美公司與楊偉鵬即使簽訂了《商品房買賣合同》,其真實意愿也不是以340萬元向其出售案涉房產。對于是否存在在同等條件下,嘉美公司不愿將案涉房產出售給嚴欣等五人而愿意出售給楊偉鵬的可能,從一、二審及再審查明情況分析,楊偉鵬與嘉美公司的主要負責人以前并不相識,其與嘉美公司也無其他經濟往來,作為理性的市場主體,嘉美公司沒有理由在自己資金嚴重不足的情況下,想方設法向嚴欣等五人償還債務,以收回案涉房屋,然后再以相同價格,將上述房屋出售給楊偉鵬。由此得出的結論是,嘉美公司正是不愿意以340萬元的價款出售案涉商鋪,因而以借新債還舊債的方式來達到保住商鋪的目的。故可以認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非以340萬元的總價向其出售案涉商鋪。



從楊偉鵬一方的情況看,在與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》的同一天,楊偉鵬按照嘉美公司的指令,將340萬元分兩筆直接打入嚴欣等五位嘉美公司債權人的賬戶,嘉美公司因此消滅了其與嚴欣等五人的債權債務關系。由此推斷,楊偉鵬應當知曉嘉美公司收到340萬元是用于償還嚴欣等五人。而且,楊偉鵬與嘉美公司簽訂的《商品房買賣合同》所涉房屋正是嘉美公司因向嚴欣等五人借款340萬元而以簽訂《商品房買賣合同》的方式提供擔保的房屋。要將《商品房買賣合同》所涉房屋備案到楊偉鵬名下,需首先向來賓市房產管理局申請撤銷原來嚴欣、林燕名下的備案登記。從時間上看,嚴欣和林燕于2007年6月27日出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》,是楊偉鵬于次日去辦理商品房備案登記手續時必備的文件。由此可以推知,楊偉鵬應當知曉嘉美公司原先向嚴欣、林燕等借款340萬元并以簽訂《商品房買賣合同》、辦理商品房備案登記的方式進行擔保的情況。即使楊偉鵬主張其本人在當時的情況下就有購買案涉商鋪的意愿,但其亦應知曉嘉美公司的真實意思并非向其出售案涉房屋。



二、關于楊偉鵬提供的《銷售不動產統一發票》復印件的證明效力問題。楊偉鵬作為案涉《商品房買賣合同》中的買方,在交納了全部340萬元房款后,未能取得嘉美公司開具的《銷售不動產統一發票》原件,卻始終沒有向嘉美公司索要該發票原件,直到本案訴訟中向法院提交的也是該發票的復印件。且在近兩年的時間內,沒有要求辦理權屬登記,這與一般購房者的做法明顯不一致,不符合交易習慣?!朵N售不動產統一發票》原件對于購房者具有十分重要的意義,《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第三條規定,”發票的基本聯次包括存根聯、發票聯、記賬聯。存根聯由收款方或開票方留存備查;發票聯由付款方或受票方作為付款原始憑證;記賬聯由收款方或開票方作為記賬原始憑證?!币虼税l票是交易真實發生的證明。而在不動產交易中,發票更是辦理不動產權屬登記的重要依據。發票復印件則無法起到同樣的作用。本案中,楊偉鵬提供《銷售不動產統一發票》復印件的目的應當是證明其主張的與嘉美公司存在商品房買賣合同關系,而不是主張其向嘉美公司交付了340萬元,因為對于后者雙方并不存在爭議。而欲證明真實的商品房買賣合同關系的存在,《銷售不動產統一發票》原件就顯得格外重要。嘉美公司作為《商品房買賣合同》中記載的售房一方,在始終認可收到楊偉鵬340萬元的情況下,沒有將開具的《銷售不動產統一發票》原件交付給楊偉鵬,卻于2008年1月8日將其為楊偉鵬開具的《銷售不動產統一發票》原件連同第二、三、四聯在當地稅務機關做了繳銷的行為,充分說明嘉美公司否認房產交易的真實性。而繳銷發票行為發生于2008年1月而非訴訟中,則從另一個側面證明嘉美公司否認與楊偉鵬之間存在真實的房產交易的態度是一貫的。故結合本案具體情況,僅憑楊偉鵬提供的《銷售不動產統一發票》復印件,尚不能認定在楊偉鵬與嘉美公司之間存在商品房買賣的法律關系。



三、關于楊偉鵬收到嘉美公司支付的61.1萬元的性質問題。楊偉鵬對于嘉美公司所主張的于2007年6月28日至2007年12月18日之間,分九次匯入其賬戶的61.1萬元,一是在數額上認為自己只收到了57.4萬元;二是認為上述款項并非利息。但對款項的性質則以商業秘密為由拒絕作出說明。對于楊偉鵬收到上述款項的數額,二審判決認定事實清楚,楊偉鵬沒有提出證據否認上述事實,故本院對于其只收到了57.4萬元的主張不予采信。本院再審庭審中,曾特別要求楊偉鵬說明上述款項性質,并向其釋明不能以該款項性質屬于商業秘密為由拒絕向法院陳述事實,如其不能說明61.1萬元的性質,則可能導致對其不利的后果。但楊偉鵬仍未說明收取嘉美公司上述款項的原因及其性質??紤]到民間借貸支付利息的一般做法,綜合全案的情況分析,在楊偉鵬未能證明雙方當事人存在其他經濟往來的情況下,本院認為嘉美公司關于上述61.1萬元是其為向楊偉鵬借用340萬元而支付利息的觀點具有更高的可信度。



四、關于案涉《商品房買賣合同》約定的內容。從案涉《商品房買賣合同》本身分析,與一般商品房買賣合同不同,雙方當事人沒有在合同中約定單價,而是以一口價340萬元的方式,交易了1496.97平方米的53間商鋪。平均每平方米2271.25元。此種不約定單價的售房方式與一般房地產交易習慣不符。



綜上,本院認為,認定當事人之間是否存在債權債務關系,書面合同并非不可缺少的要件。只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方已經實際將款項交付給借款方,即可認定債權債務關系成立。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬元并收取利息的行為,足以認定雙方之間成立了債權債務關系。嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實意思是融資還債,其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的,則是為了擔保債務的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記,其約定也不符合《中華人民共和國擔保法》規定的擔保方式,故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式。即在嘉美公司不能按時歸還340萬元的情況下,楊偉鵬可以通過拍賣或者變賣案涉房屋的方式確保其能夠實現債權。如果嘉美公司按時歸還340萬元,則楊偉鵬是不能就案涉的53間商鋪主張權利。嘉美公司對交易的控制體現在借款合同和其沒有將《銷售不動產統一發票》原件交付給楊偉鵬,而缺少了發票,楊偉鵬是無法實際取得商鋪并辦理產權登記手續的?!吨腥A人民共和國物權法》第一百八十六條規定,抵押權人在債務履行期限屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。該規定主要是基于平衡雙方當事人利益的考慮,防止居于優勢地位的債權人牟取不當暴利,損害債務人特別是其他債權人的利益。盡管本案中雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導致抵押權的成立,但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關系。既然屬于擔保,就應遵循物權法有關禁止流質的原則,也就是說在債權人實現擔保債權時,對設定的擔保財產,應當以拍賣或者變賣的方式受償。



本案訴訟中,雙方當事人均未向法院提交書面的借款合同,故對于雙方當事人之間有關借款期限的約定,并無充分證據加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權的擔保而存在,那么,作為債權人的楊偉鵬實現債權的方式應當是在債務履行期限屆滿后,向債務人嘉美公司主張債權,如果沒有明確的履行期限,則債權人可以隨時請求債務人履行,但應當為其留出必要的準備期限。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下,楊偉鵬才能以適當的方式就《商品房買賣合同》項下的商鋪主張權利,以擔保其債權的實現。楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權的主張違反《中華人民共和國物權法》關于禁止流質的規定,本院不予支持。嘉美公司關于雙方當事人之間存在借貸關系,簽訂《商品房買賣合同》只是為擔保楊偉鵬債權的實現的主張,有事實依據,本院予以支持。



綜上,一、二審判決認定嘉美公司與楊偉鵬之間為商品房買賣合同關系,進而作出要求嘉美公司向楊偉鵬交付房屋的判決,認定事實不清,適用法律錯誤,本院依法予以糾正,并駁回楊偉鵬的訴訟請求。楊偉鵬可就其債權的實現另尋途徑解決。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第(二)項之規定,判決如下:



一、撤銷廣西壯族自治區高級人民法院(2011)桂民一終字第18號民事判決;



二、撤銷廣西壯族自治區來賓市中級人民法院(2010)來民一初字第6號民事判決;



三、駁回楊偉鵬的訴訟請求。



一審案件受理費36978元、二審案件受理費36978元,均由楊偉鵬負擔。



本判決為終審判決。



審 判 長  張勇健



審 判 員  韓 玫



代理審判員  沈丹丹



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二〇一三年十一月十九日



書 記 員  韋 大


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