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貸款問題解答(連載一)#X166

水庫論壇shuiku2020-07-06 15:48:15

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即日起,會在文章結尾增加一個欄位:今日筍盤推薦。

以下為正文:

貸款問題解答(連載一)

作者:本尊很忙,原發表于公號:本尊資訊

貸款問題解答

問題1:工作不穩定,怎么提供銀行需要的流水?

Q:置換,女方上海戶口,男方北京戶口,之前房屋貸款主貸人是女方,家里自己公司做淘寶,現轉型重新注冊公司,預計12月底注冊完畢開始有流水,再買房女方還做主貸人,需要最少幾個月的流水?

A:貸款是看夫妻共同收入的,男方北京的收入也可認定;女方原來是自由職業,流水不穩定,現在才開始自行做流水,需要六個月以上才能利用,且名下企業剛注冊,若以小微企業主辦理把握很低,不如還以上班族身份辦理,根據貸款金額酌情采取快速有效的辦法。



Q:成本較低、操作較簡便的做流水方法有嗎?能否推薦一個?

A:有的,讓朋友每月轉賬,注意事項:開中信或招行卡,民生卡也可,每月固定時間(避開節假日),固定金額,轉一筆非整數金額,備注“工資”,堅持六個月以上,即可使用。


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問題2:申請信用貸會不會影響按揭?

Q:我現在打算申請了兩筆信用貸款,每筆30萬,在每期按照規定及時還款,最后全部還清的情況下,在征信上是否會影響未來的房貸?

A:還掉可以,但是盡量早還,讓征信更新成“結清”的狀態,否則還要提供結清證明,很有可能不認,耽誤時間;另外,首付貸嫌疑最大的是申請按揭前三個月申請信用貸,因此,這幾個月不要隨便申請信用貸。


Q:有沒有哪些銀行的信用貸是不上征信的啊。

A:只知道白領融一種,但嚴格說來不是銀行信用貸, 它是把保險公司的資金通過銀行發放給銀行篩選過的客戶,銀行只是通道,所以可以不上征信;所有銀行自己發放的貸款都要上征信的,只不過有些算是信用卡分期,算信用卡負債而已。補充:連某些小貸公司發放的貸款也要上報央行征信系統了。




問題3:抵押貸款會不會影響按揭?

Q:買房申請房貸的話,我抵押的出來的貸款是否影響我申請房貸的額度?意思是銀行評估我房貸能貸多少時,是否要減去我抵押貸款的部分?多謝啦

A:抵押貸款和按揭貸款的銜接問題,解決方案有三種,一抵押后凈身出戶,直接放款不影響;二抵押貸款審批成功,不抵押不放款,再借過橋資金,付首付辦按揭,抵押貸款和按揭貸款同時放;三抵押貸款批好后,同時找到按揭銀行,先拉產調和查征信,抵押貸款放款后迅速審批按揭,放款前不拉征信,也不影響。審批按揭額度時,不是用減抵押的額度這種算法,而是會算負債比,更麻煩的是首付貸嫌疑,所以需要合理規劃流程,那就既能解決首付,又能順利批好下一筆按揭。


問題4:征信記錄不良,該怎么貸款?

Q:女方征信沒問題,男方作為共同還貸人,征信上有一張信用卡早已不用,但狀態是止付!這個盡可能去取消。
??? 另外有一張信用卡記錯還款日期,逾期很多次數,銀行只給取消一次,這幾個月已經注意還款不逾期,如果年后買房,重新再拉征信,對貸款有多大影響?是否有辦法解決?

A:止付可以電話信用卡中心,出紙質證明或通知人行征信變更,銀行可以認可;但是連續多次的逾期是最麻煩的,銀行認為是一種逾期習慣,一般連續三個1,就謹慎受理了,更何況還是剛剛發生的事情,銀行對于24個月以內發生的多次逾期都很謹慎?,F在只能拉出報告具體看到逾期次數和每次逾期的時間,再尋找辦法,注意,要拉詳細版征信才能解讀清楚。



Q:目前有房貸且因為信用卡逾期導致利率上浮10%,請問,再次申請房貸時,如果信用逾期已經在征信記錄沒有了,現在的房貸利率會受上一次的利率影響嗎?

A:首先確定貸款按首套還是二套政策,根據你的情況,上一筆做過主貸人,已經有貸款記錄了,再辦肯定還是1.1倍,但并不是因為逾期記錄的原因。如果上一筆你是參貸人,那么現在凈身出戶貸款,有可能按九折辦理,很多銀行不會因為征信記錄有逾期就上浮利率,但是會降低額度,一般超過24個月的逾期可以通融。

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問題5:銀行為何要上家遷出戶口才能放款?

Q:我剛賣掉房子,中介公司說我下家的貸款審核已經通過了,可是農行說要我戶口遷出才能放款。我買的新房,18年才能交房,所以戶口沒辦法遷出(關于戶口遷出問題,已和下家談好并約定在合同中)。請問我在不遷出戶口的前提下,如何不拖延時間的拿到農行的放款。謝謝專家!

A:這也是一個“不公平,卻合理”的問題,對于下家來說也很無辜,你們銀行選擇錯誤了。銀行要求上家遷出戶口,是從風險控制的角度考量,一般銀行無強制要求,除非是老破小會進行要求,而農行對所有交易都如此要求。因為你的房產過戶給下家了,你的戶口還在房子里,對于銀行和下家來說,你就是第三方,如果下家違約不還款了,銀行查封這套房,再進行拍賣,競拍人最重視的就是房子里有無戶口,戶口是誰,如果你戶口不遷出,房子根本沒人要;而且戶口遷出,屬于公安機關戶籍管理的范疇,法院也無權限受理糾紛,公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出。

??????? 解決方案,只能試試向農行承諾過幾個月遷戶口,讓他們先放款。

??????? 最后,提供一條福利,查戶口也有簡便的方法了——搜索微信公眾號:上海公安人口管理,通過左下角的業務辦理—房產戶口查詢功能,可隨時查詢戶口情況。



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今日筍盤推薦:

房一:重慶江北區觀音橋步行街,絕佳黃金地段

樓盤:聚豐縱橫國際住宅

面積:72平

價格:128萬

按揭:97萬

首付:31萬

過戶稅費傭金等共6萬

樓盤簡介:位于觀音橋商圈中心,距輕軌3號線觀音橋站步行不到2分鐘,樓下對面就是公交車站(20余條公交線路),可到主城各區!

附近各大型寫字樓、商場林立,此物業租賃投資價值極高!此棟物業開發商開盤均價為2萬左右,此套是高管內部獎勵房源,所以才能低于開盤價出售,懂得來!


房二:龍湖春森彼岸

江北品質大盤

低于市場價20萬

清水價買裝修房

122平187萬,帶裝修,貸90萬,首付97萬,過戶傭金稅費按揭評估等費用7萬!懂的秒殺


房三:珊瑚水岸

144平賣價210.萬,貸150左右,清水房,中間樓層,全看江,過戶傭金稅費按揭評估贖樓共8萬


房四:大川壹江城江景房,

面積189萬,首套貸款120萬,首付20萬包費用!包稅費單價7400每平方!只有一套,手快來,手慢無!


房五:中航翡翠城,渝北西區。

現在建西南最大游樂園 旁邊有體育場?

輕軌9號環線 7號輕軌線 公交線路幾十條 交通十分便利

?渝北核心區域 政府主建片區 ?

品質大社區花園洋房 建面298平 貸215萬 首付12萬 不包稅費 清水三躍,地 下兩層全采光,帶50平米小花園


房六:金沙港灣B區

江景房? 14棟? 9-4? 精裝修? 建面126? 套內103?? 3室一廳? 賣128萬???? 銀行首套貸款75萬? 首付53萬? 后期出3萬包稅費,中介費2萬???


房七:南坪輕軌房亞太商谷

南坪輕軌房亞太商谷,步行10分鐘到輕軌工貿站

南坪商圈,會展中心,玖璽臺旁邊,精裝修,兩室一廳,83.5平米,13樓 83萬 首套貸款57萬 ,首付26萬 帶租約2500,還有一年到期目前市場租金3200左右。

月供3200 左右,基本租抵月供,投資首選!

僅此一套,僅此一套!后期費用5萬 外地客房產稅自理,中介費2萬。


房八:郁金香國際公寓

筍盤推薦:低于市場價30萬?。?!

郁金香國際公寓,沙坪壩商圈內,精品學區房,帶重慶市十大名校指標!沙坪壩小學 ? 建面120平米,清水頂樓躍層!貸款96萬,賣160 ? 出資67包干!市場價15000每平米,低于市場價30萬左右,步行三峽廣場五分鐘不到,地鐵9號環線再建中,絕對物超所值


房九:浩博天庭,江北觀音橋,黃金地段

距觀音橋地鐵站100米,繁華商圈,吃喝玩樂全都有

建面103平,辦公裝修,裝修好,賣118萬包傭金稅費,本地客戶首套貸款78萬,外地客戶首套貸68萬,租金抵月供(外地客戶房產稅自理)


房十:江北嘴紫御江山

熙岸(三期),三室兩廳兩衛,建面113平,套內90平,采光充足,安靜綠化好,雙地鐵(六號線和九號線),邊上就是國金中心,可就讀江北嘴實驗學校。價格157萬,首付63萬,可貸款94萬,稅費9萬多。


房十一:南坪步行街 ?珊瑚大廈

?位置相當好 ?離南坪輕軌站2分鐘 ?建面142 ? ?4室一廳 2衛 ?客廳大 ?房子05年的 ?首套貸款85萬 ?二套75萬 ?業主賣價118萬 ?首付33萬 ?后期費用5萬 ?租金可租3200以上 ?


房十二:南濱路大型小區 海棠曉月 ??

1樓 ?建面160 簡單裝修 ?4室2廳2衛 ?業主做工程的,現在急需要錢 ? 帶后花園 ?此房用水不要錢!不要問業主為什么,因為重慶水利局長是他表哥 ?業主賣價138萬 銀行首套貸90,首付48,二套貸款80,首付58,后期費用5萬包干 ?搶搶搶……


房十三:?龍湖大盤春森彼岸 ?

處置資產來襲、江北區,北濱路 龍湖大盤春森彼岸 ?北濱路上品質大盤,江景房 建面160,4室2廳 2衛 ? ?清水 ?中間樓層,同小區,同戶型賣價300萬,現只賣245全包,貸150萬,首付95萬,懂的來


不限購不限貸房源:

某銀行處置資產

不限購不限貸,不占房票

不限外地人,不限首套二套

不上征信

出錢即可買,住宅住宅住宅


房一:九龍坡區楊家坪步行街

住房256平,裝修房,賣價207萬,中介費2個點,包稅費。

可貸款140萬。首付67.預計租金6000元,月供22726元,10年期,不限購,不限貸,不限外地人,不限外地人,不限外地人,不分首套二套,無房票的速度速度。


房二:某行處置資產


楊家坪步行街住房一套109平,裝修房,賣價88萬,中介費2個點,包稅費。

可貸款60萬。首付28.預計租金2500元,月供元9748元,10年期,不占房票,不限購不限貸,不分本地外地,不分首套二套,首付都一樣,不上征信


可兩套一起買,也可拆分,過戶手續費每套3萬


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