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六土:談投資之住投分離

學買房2020-03-27 16:47:51

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■ 編輯|土豆

■文章來源?樓市俠客行(loushi520)

主講人:垚圭城

個人微信號cfpgqn007

圈內被稱為六土大師、土神,橫跨理財、股票基金、房產三領域投資,理財規劃師、職業規劃師。熟知各投資門派的基礎理念和邏輯,實踐中擅長“長持+出租、分割出租+定投”,撰寫三十余篇文章闡述自己的投資體系。

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不能將住與投分開考慮是很多小白和初級投資人的通病。今天我先談談住投分離的第一個方面。



對于很多剛走入社會的年輕人,或者剛到一線的三、四線人,甚至對于傾其所有購入首套房的人而言,他們的首要矛盾是有限的資金與無窮欲望之間的矛盾,總認為掏這么一大筆錢,總要買個自己喜歡的,于是位置、樓層、戶型、朝向、交通、甚至小區環境、配套、開發商品牌都要考慮進去,往往思量許久、反復琢磨,最終卻無法出手,延誤購買時機。


也有人認為買房這么麻煩,一勞永逸。于是要一次到位,或4房3廳,或別墅豪宅,下定決心未來不再折騰。


還有人不過30多歲,到了某處山清水秀之,于是認為自己會在這里養老,擔心未來房價飛漲,早早買入一套為養老做準備。


凡此種種,不一而足,我統統稱為“價值毀滅性思維”。


北京佟教授讓年輕人要“住投兼顧”,我以為如“住投分離”。住投兼顧的道理在于不要在購入自住房時完全以自己的思維喜好為主,而要兼顧市場偏好、兼顧投資思維,以便未來住所升級換代便于出售。


對于絕大部分首套房購入者,尤其是一線的輕移民,都不具備投資住房的眼光和能力,很多時候連“住”這件事都想不清楚,例如處房情節、外景情節、郊區情節、品牌情節,更不要說兼顧投資了。





建議首套房購買者,尤其是一線首套房購買者,應該秉持“租房自住,購房投資"的思路這是因為在資金有限的情況下,其實往往買不到合適的住房,而且此時秉持著錯誤的購買觀念,認為要買大戶型、大開發商、花園漂亮、配套齊全,但是有限資金怎么可能買到這樣的住宅。


此時如果將資金配置到市區低估老公房,或者郊區有交通規劃但尚未建成的房子,則資金未來升值的空間要大很多。


而年輕人則可以根據生活不斷變化調整租房,充分體現靈活性。在單身時可以挑便宜的租以便儲蓄資本;在新婚時可以挑離單位的小居室租以便節約時間成本;在孩子上學開始時可以租(類深圳)或買(類北京)學區房(投資的早,此時也應該可買的起當地的學區房了)以便滿足教育需求。


如此,既可以讓自己的資本獲得最快的提升,又可以避免早期購房的失誤。在消費效用上可以追求最大化,在資金的利用率和投資回報率上也可以追求最大化。


有一個例子:雪球上一段描述多倫多買家---法斯科的電腦里有個文件夾,名為“RIPhomes"(意為“安息之家),里面都是他們看中過但都沒能買下的房子。


回顧這段看房史,她說自己一直想找個能長期安定下來的房子,這種想法是錯誤的?!霸诮裉爝@種市場上,買家存有這種念頭實際是有害的?!彼f。如果當時他們不那么挑剔,能買起的就趕緊買下來,一兩年后趁著漲價賣出,現在可能已經有了喜歡的房子。



“現在到了什么地步呢?我經常開玩笑,我們要找的房子,只要有四面墻、一個頂和塊停車的空地就行?!狈ㄋ箍普f。


看來中外小白,都是如此。




作為一名小白,一定要先追求上車,但是卻未必上車就是為了住,而以投資的思維去看待買房,反而會有以下效果:


1:標準唯一。投資是一切標準都可以轉化為價格(我專門撰寫文章論述),使得買入行為非常好衡量,不糾結。而自住的標準則有位置、戶型、小區、品牌、花園、父母意見、未來女友(現在還沒出現)偏好.…諸多因素小白怎么入手?所以往往錯過。

2:心態從容。因為標準唯一,導致判斷力大增,很容易建立分析邏輯。同時買入也是為了賣出,所以容錯空間更大。而且沒有那么多對未來住房功能的期許,以當下視角判斷,更為客觀。這些都導致心態更為從容,而不像上例中的加拿大人挑剔猶豫?! ?/span>





所以,對于首次非剛需置業者(現在越來越多,比如大學剛畢業的學生、獨自在某城市打拼的年輕人)。建議買房子是越早上車越好,而上車盤就以投資思維考慮。


實際上,即使對于成熟的多軍,住投分離也是非常有用的。




一般而言,多軍都有了自己的住房,但是在投資過程中,難免碰到自己十分心儀的住宅,卻并不一定符合投資標準;或者有些多軍自己的住房條件需要改善,而其專注一種流派,手里老破小很多,都不適合自身居住,如果買一個適合的又要消耗大量的資本。此時就應該考慮用少量資金租住符合家庭需要的住宅,其余資金繼續投資,擴大戰果。這樣子,既可以滿足需求的最大化,又可以實現資金利用率的最有效化,一舉兩得。


有人問過我,租房子總是很麻煩,房東或者漲價、或者不租,總是沒有自住自由。其實這是窮人思維,真正的投資人房東是不會趕的。


  1. 是可以尋找可長期簽約的住宅,一簽十年,高違約金。


  2. 是反正自己有穩定的現金來源,何不以高于市場的價格支付房租。


這樣子,房東怎么會趕走你呢?只有一種情況的確租房不便,孩子要利用學區房的入房資格(深圳租房也是可以入學的)這就另當別論了。


所以,住投分離,無限自由。




部分向多軍買入的人還容易犯一個錯誤,站在自身的角度看待市場。這也是一種隱形的住投不分。


要知道,所謂“住”就是站在自身角度思考問題,以自身需求為出發點;而“投"是站在市場角度思考問題,以市場需求為出發點。


我曾經見過投資人去踩盤,一進房子就開始抱怨這房子他是絕對不會住的,不知道誰會買這種房子等等(并不是客觀的為了砍價,而是情緒的流露,而且不進行砍價行為)。真正的高手往往是越破的房子越喜歡,只要住宅的本質屬性(另撰文闡述何為本質屬性)良好,外觀越破越舊越好。很多專業投資人就是如此在網上選房,因為這種房子往往低估、可以通過變化提升價值。從市場角度,本質屬性才是最重要的,外觀是可以變化的一這就是投資思想。


住投之所以要分離還有一個原因是住投兼顧往往會犧牲投資屬性。這是因為住投兼顧時,住的需要代表的是個人偏好、情緒,往往會干擾理性思考。很多時候最適合投資的房子其實不適合住,比如電梯低樓層、樓梯高層、頂層、交通不便、老破小區等等,如果考慮住,會直接否定,而不進一步思考。



有人問限購時代,住投分離豈不是很浪費格。僅就資格而言,限購城市的住投分離其實是跨城市思考的。比如在京滬深,單價過高,僅考慮投資可能就要消耗掉十年的子彈,十年內無法住。此時可以考慮在廣州、東莞、佛山入手投資房,出租后用租金抵深圳的住房租金,而不是一直湊錢等待買入深圳,這樣子居住品質得到保證,心中也沒有踏空焦慮。這種住投分離其實就是金融投資里的對沖,我也會專門撰文詳解房地產的對沖。


所以居住是居住,投資是投資。


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